PTZ+ ou déduction des intérêts d'emprunt?

PTZ+ ou déduction des intérêts d'emprunt?

Il y a eu beaucoup de discussions ces derniers temps sur la supression des avantages fiscaux liés à l'immobilier. L'un d'entre deux est le remplacement de la déductibilité des intérêts d'emprunt afférents à l'achat de sa résidence principale par le prêt à taux zéro étendu.

Pour résumer, si vous achetez votre résidence principale:

  • En 2010, vous avez droit à un avantage fiscal qui vous permet de déduire vos intérêts d'emprunt... C'est un avantage se chiffrant au maximum à 4.500 € pour une personne seule.
  • En 2011, vous aurez droit au prêt à taux zéro étendu - aussi appelé PTZ+ - sans conditions de ressources mais avec de multiples critères déterminant son ampleur. Pour évaluer l'économie d'intérêts potentielle, vous pouvez utiliser ce simulateur.

Vous risquez alors de vous rendre compte que le dispositif 2010 était plus intéressant que le PTZ+ version 2011... seulement voilà, avez vous encore le temps de bénéficier du système 2010?

Apparemment, d'après le projet de loi de finances 2011 sur la déductibilité des intérêts d'emprunt, oui! Il faut simplement que vous obteniez une offre de prêt avant le 1er janvier puis que vous signiiez la vente définitive avant le 30 septembre 2011.

La bonne nouvelle de ce projet de loi, c'est que toute acquisition à cheval sur 2010/11 peut encore bénéficier de l'avantage 2010. Ce qui compte, c'est la date d'obention de la proposition de prêt.

Rapport Attali sur le logement 2010

Rapport Attali sur le logement 2010

Quelques propositions trouvées dans le nouveau rapport Attali sur le logement:

  • Taxation des terrains constructibles en zone tendue non exploités;
  • Suppression de l'abbattement progressif sur les plus-values foncières;
  • Assouplissement des procédures d'expulsion pour impayés de loyers.

Si ces mesures sont effectivement adoptées, ça devrait booster le marché de l'investissement locatif.

A l'opposé il y a bien évidemment des programmes de construction massive et des incitations fiscales au plafonnement des loyers. Ca, ça tend à tirer les rentabilités vers le bas.

Mais l'un dans l'autre, dans certains zones on va irrémédiablement se retrouver avec des nouveaux déséquilibres de marché, et donc des opportunités d'investissement hyper intéressantes! Ouvrez l'oeil! ;)

Niveaux de salaires en France

Niveaux de salaires en France

Selon l'INSEE le salaire médian en France est maintenant de 1.600 € / mois (pour un temps plein dans le privé), ce qui signifie que 50% des salariés français gagnent moins que cette somme; l'autre moitié, plus.

20% des salariés gagnent plus de 2.380 €/mois.

A voir également:

Girardin Industriel: la défiscalisation "one shot" la plus efficace

Girardin Industriel: la défiscalisation "one shot" la plus efficace

Le Girardin Insustriel (à ne pas confondre avec le Girardin Immobilier) est un dispostif défiscalisant méconnu mais très intéressant si vous vous retrouvez avec des revenus exeptionnels une certaine année. Je ne suis pas vraiment spécialiste (j'aimerais ;) mais voici tout de même ce que je pense avoir compris...

Contrairement à un dispositif tel que l'investissement Scellier, dans lequel vous pouvez déduire un certain montant de vos impôts de manière fractionnée sur 9 ans, avec le Girardin Industriel, vous déduisez tout, tout de suite! (d'où le surnon de "défiscalisation one-shot").

Le principe est que vous investissez dans du matériel industriel (camion, machine, panneaux solaires, bateau, etc.) dans les DOM-TOM. Ce matériel sera loué à un exploitant pendant 5 ans. A la fin des 5 ans, vous ne récupérez rien! En revanche, dès l'année de votre investissement initial, vous pouvez déduire de vos impôts un montant supérieur à celui de votre investissement.

Par exemple, vous investissez 10.000 € et vous pouvez déduire 12.000 € de vos impôts. Vous gagnez donc immédiatement 2.000 €. (Mais bien sûr, ça ne marche que si vous payez au minimum 12.000 € d'impôts dans l'année et que vous êtes capables de sortir 10.000 € immédiatement. Encore une fois, c'est plutôt adapté en cas de revenus exceptionnels. Notez toutefois que des reports sont possibles, voir plus bas.)

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L'immo neuf, c'est bien, mais ça dépend...

L'immo neuf, c'est bien, mais ça dépend...
L'immo neuf, c'est bien, mais ça dépend...

Personellement, pour ma résidence principale, si je ne peux pas avoir un appart neuf, je voudrais au moins du récent... Mais quand je dis "récent", je ne l'entends pas comme les agences... apparemment, dans les agences, tout ce qui est d'après la guerre est "récent", ou "semi-récent" au pire... Moi, quand je dis "récent", je veux dire moins de 10 ans!

J'ai visité pas mal d'apparts ces derniers temps. Des immeubles datant de 1993 à 2001. L'avantage des immeubles 1993, c'est qu'il y en a beaucoup! Vraiment beaucoup! Apparemment c'était l'euphorie immobillière à l'époque! L'inconvénient avec 1993, c'est que c'est déjà vieux! Ils accusent tous plus où moins leur âge... voir photos...

Avec les 2001, c'est beaucoup moins flagrant. Les immeubles sont un peu défraîchis, mais la plupart du temps, un ptit coup de Kärcher, de peinture, changement de moquette, et hop, c'est presque neuf... mais presque seulement... :p

Là où on y perd en achetant du 2001 par rapport à du neuf, c'est sur les normes thermiques, probablement l'isolation phonique, le câblage multimédia/RJ45 (même sur des livraisons prévues en 2012 ce n'est pas systématique -- mais indispensable pour tout geek qui se respecte), et puis, mine de rien, on arrive bientôt à la fin de la guarantie décénale.

Là où on y gagne peut être en achetant du 2001 par rapport à du neuf (VEFA - Vente en l'Etat Futur d'Achèvement), c'est que les plans ne respectent pas les normes handicappés, et que donc, si vous n'êtes pas handicapés, vous n'avez pas 2 mètres carrés de perdus dans les WC et 2 de plus dans l'entrée.

Mais finalement, là où on y gagne vraiment en achetant du (vrai) récent par rapport à du neuf, c'est sur le délai de livraison! 3 mois de délais de notaire au lieu de 3 ans de délai de démolition-construction dans le cas d'un lancement de programme.

Et pour finir, quand on achète un immeuble déjà construit, on a moins de risque de surprises où ça semblait plus grand sur les plans, ou bien la vue semblait plus dégagée... etc...

Pour résumer:

Année de livraison 1993 2001 prévue en 2012 (VEFA)
Etat à la livraison Ca commence à se voir que c'est vieux... Défraîchi... Normalement, c'est nickel :)
Disponibilité sur le marché Peu si petite surface, beaucoup si grande surface Peu dans tous les cas Peu si petite surface, beaucoup si grande surface
Frais de notaire normaux normaux réduits
Délai de remise des clefs 3 mois 3 mois 3 ans
Guarantie restante AUCUNE 2 ans 10 ans
Prix au m2 Généralement inférieur au neuf Généralement inférieur au neuf Généralement supérieur au récent
Isolation thermique Inférieure Inférieure Supérieure
Isolation phonique Clairement inférieure Probablement inférieure Probablement supérieure
Normes handicappés Généralement, non Généralement, non Obligatoire
Câblage pas de multimédia

pas de multimédia

RJ45 sur certains programmes

Choix difficile, non? ;)

Prochaine visite prévue pour moi: un immeuble de 2007. On va voir ce que ça donne...