Investissement locatif: 10 critères d'achat
Voici une petite liste de critères d'achat pour de l'immobilier locatif que j'ai établie suite à des discussions avec divers professionnels lors du dernier Salon Immobilier de la porte de Champerret:
- En matière d'investissement immobilier, rappelez vous que la plus value est faite sur le prix d'achat, pas sur le prix de revente! Il est donc indispensable de bien acheter!
- Le bien doit être louable! En particulier: n'achetez pas dans une zone sinistrée sous prétexte de prix alléchants!
- L'emplacement est primordial. Vérifiez en particulier la proximité des transports, écoles, commerces, équipements de loisirs...
- Rendez vous sur place avant d'acheter!
- Ne surestimez pas le loyer! Regardez les annonces de biens à louer dans le quartier. Il n'y a aucune élasticité dans le marché locatif! Vous ne pourrez louer QUE au prix du marché.
- Le rendement doit être supérieur au taux de crédit. (Actuellement le taux est de 3,8% sur 15 ans pour un "bon profil").
- Le turn over est plus important sur les petites surfaces. Celà occasione des travaux de remise en état plus fréquents et peut se traduire par une rentabilité moindre.
- Sur les grandes surfaces, c-a-d des appartements accueillant des familles avec plusieurs enfants, il y a généralement des dégradations plus rapides. Là encore, il y a un risque de rentabilité moindre.
- L'immobilier neuf offre divers avantages tels que:
- Garantie de 10 ans
- Valeur locative plus forte
- Performance thermique
- Islation phonique
- Les pièces qui coûtent le plus cher à construire sont les cuisines et les salles de bains. Plus il y a de surface sans ajouter de SdB supplémentaire, plus le prix au m2 sera intéressant.
Par ailleurs, si vous achetez pour défiscaliser, lisez également: investissement Scellier: ce que l'on ne vous dit pas!
This entry was posted by François Planque and filed under Immobilier. Tags: immobilier, investissement, locatif, revenus. 
Félicitations pour ce blog, c’est le deuxième post qui me fait réfléchir.
Sur le point : 7 : Le turn over est plus important sur les petites surfaces. Celà occasione des travaux de remise en état plus fréquents et peut se traduire par une rentabilité moindre.
il me semble important de souligner un avantage que peuvent avoir certains logements : la présence de grands garages, abris de jardin ou autre qui permettent aux habitants de stocker énormément de choses. Les gens n’aiment pas déménager et si votre bien leur permet “d’entasser” beaucoup d’objets il leur deviendra d’autant plus difficile de partir de chez vous !
Félicitations pour votre article utile.
Bien évidement je suis d’accord sur le fait que les petites surfaces offrent souvent un taux d’occupation moindre et par lien de cause à effet une rentabilité moindre.
Toutefois vous dites aussi que les grandes surfaces avec des dégradations plus fréquentes présente “un risque de rentabilité moindre…”
Mais moindre par rapport à quoi ? Aux petites surfaces ? J’avoue que je suis un peu embarrassé du coup.
Après avoir lu vos 10 critères d’achats, me conseillez vous de réaliser un investissement immobilier locatif avec comme support :
Une petite ou une grande surface ?
Un article scintillant. L’avenir de l’investissement immobilier pour 2011 ?
Je suis d’accord avec les points 2 à 5 et 9 et 10 par contre les autres sont plus discutables. Sur le 1 par exemple, le prix de revente est aussi important que le prix d’achat : c’est pas parce que vous achetez au plus bas dans un marché au plus haut que vous vendrez avec une plus value dans un marché au plus bas même au prix le plus haut. Dans le neuf, faut savoir que vous achetez plus cher que dans l’ancien et lorsque vous revendez, votre logement se retrouve sur le marché de l’ancien. Quant au point 6, avec le scellier, ce qui compte avant tout c’est le montage fiscal : le rendement n’est plus qu’un repère car ce qui compte avant tout c’est d’acheter un produit parfaitement en adéquation avec sa situation fiscale : les plus faiblement imposés doivent se tourner vers de petites surfaces à moins de 3500€ du m² et conserver le bien plus de 9 ans pour tirer parti de la réduction d’impot. Les plus lourdement imposés ont plus de choix mais ont tout interet a acheter des t3 ou t4 en scellier intermédiaire (A fond sur la réduction d’impot).
Bon sérieusement, les fameux “montages scellier” c’est du pipeau de chez pipeau. Je le dis d’autant plus volontiers que je me suis moi même fait avoir. On joue sur votre côté émotionnel de contribuable surfiscalisé, et effectivement vous allez faire des économies d’impôt… mais sur ce que vous économisez, vous allez en reperdre la majorité en intérêts bancaires et en surpayant le produit scellier parce que tout le monde en veut. Bref, le Scellier c’est loin d’être une aubaine pour l’investisseur immobilier débutant. Mais c’est une énorme aubaine pour les promoteurs et leurs amis banquiers…
Merci pour ce récapitulatif concis et efficace. Effectivement, l’emplacement est plus que primordial et, malheureusement, encore trop de gens l’oublient. Il faut donc bien veiller à sélectionner un secteur où la demande locative est forte, seule façon de pérenniser l’investissement.
