File: scellier_5b1709.pdf
Si, comme moi, vous vous êtes intéressés au dispositif, différents commercialisateurs de produits divers vous ont probablement vantés les mérites de la loi Scellier, parfois en contredisant leurs confrères/concurrents, parfois en omettant certains détails.
Pour commencer, sachez que le texte de loi officiel est disponible et pas si difficile que ça à lire. Vous trouverez le PDF ici: Loi Scellier - Bulletin Officiel des Impots du 15 mai 2009.
Ensuite, voici quelques points importants souvent passés sous silence:
- Il y a des zones à risque! Des zones dans lesquelles on a déjà construit tellement d'immobilier pour les programmes de défiscalisation précédents (Perrisol, Besson, Robien, Borloo, etc.) qu'on ne trouve plus de locataires. N'achetez pas n'importe où!
- La réduction d'impôt ne commence que l'année de livraison de l'apprtement. Vous avez 1 an après la livraison pour trouver un locataire.
- En achetant dans un immeuble construit spécialement pour des investisseurs Scellier, vous êtes à peu près sûrs de sur-payer votre appartement (jusqu'à 30%). De manière générale, rappelez vous que la plus value, dans l'immobilier, est faite sur le prix d'achat, pas sur le prix de revente! Essayez de bien acheter afin de faire un bon placement avant d'essayer de faire une bonne défiscalisation!
- Si vous avez "la chance" de pouvoir (devoir) défiscaliser plus que les 300.000 € du plafond Scellier, sachez que c'est un plafond annuel. Vous pouvez reinvestir 300.000 € l'année prochaine et ainsi de suite jusqu'en 2012. Réfléchissez avant d'acheter un bien à 450.000 € sur une seule année.
- Il se peut toutefois que le prix au mètre carré soit bien meilleur au delà de 300 k€. Dans ce cas, sachez que vous pouvez l'acheter en indivision ou dans une SCI (Société Civile Immobilière) avec quelqu'un qui ne fait pas partie de votre foyer fiscal, et à ce moment là, chacun peut bénéficier du plafond de 300 k€. Vous pouvez par exemple faire 300+150 ou 200+250, etc.
- Vous n'avez besoin de faire le choix définitif entre Scellier et Scellier Social qu'au moment de la déclaration d'impôt concernant la première année de location.
- Plutôt que d'acheter une "queue de programme" immobilier dont personne ne veut (généralement à juste titre) afin de défiscaliser à tout prix en 2009, sachez qu'il existe à ce jour 5 SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) "Scellier" qui vous permettent de bénéficier de la réduction d'impôt dès l'année de souscription (2009 en l'occurrence), c'est-à-dire comme si vous achetiez un bien immobilier livré la même année.
- Même si la loi ne peut pas être changée rétroactivement pour vous enlever votre avantage fiscal au cours des 9 à 15 années prévues pour la défiscalisation, rien ne guarantit que le plafond des niches fiscales ne sera pas abasissé progressivement au fil du temps, ou que, pire, notre gouvernement ne finisse pas par instaurer un impôt minimum! (N'oublions pas que 1:nous sommes dans un pays fondamentalement socialiste et que 2:c'est la crise, l'état à besoin d'argent comme rarement avant).
- N'oubliez pas: il s'agit d'une réduction d'impôt et non pas d'un crédit d'impôt. Si votre impôt devient inférieur au montant de la défiscalisation, le fisc ne vous rembourse pas la différence! Vous pouvez néanmoins reporter le solde pendant 6 ans.
- N'oubliez pas non plus: ce n'est pas parce que le plafond de loyer est à 17€/m2 par exemple que vous pourrez forcément louer à ce prix là! Dans la plupart des cas, les prix du marché locatif sont en deçà des plafonds... sauf à Paris intra muros, et là, inversement, acheter à plus de 6.000 € le m2 pour faire du Scellier n'a pas de sens (sauf évidemment si vous avez des projets tels que loger vos enfants dans l'appart au terme de la défiscalisation).
Si vous êtes tombés sur d'autres subtilités cachées du dispositif Scellier, subtilités que l'on trouve rarement sur les plaquettes et simulations alléchantes des vendeurs, merci de partager! :)
Comments from long ago:
Comment from: durand
Merci pour ces indication qui ont effectivement l’avantage de rappeler quelques principes importants pour réussir son investissement.
2009-10-08 15-17
Comment from: Lacroix
Merci pour ces précisions qui obligent à la réflexion!!… Par contre , peut-on loger un de ses enfants dans un bien acquit en loi Scellier ??Bien sûr , ce dernier ne fait pas partie du foyer fiscal
2010-02-09 09-44
Comment from: Balbinot
En réponse à Lacroix : Il est possible de mettre le bien en location à ses enfants à condition justement qu’il ne fasse pas partie du foyer fiscal. Il y a plus de précisions sur ce site :
http://www.defiscalisationderobien.com/conditions-du-dispositif-de-defiscalisation-scellier.php
2010-02-19 22-03
Comment from: fleck
merci pour tous ces détails sur la loi scellier. j’ai bien lu le texte officiel et je n’ai pas trouvé “La réduction d’impôt ne commence que l’année de livraison de l’appartement. Vous avez 1 an après la livraison pour trouver un locataire.” ne faut-il pas uniquement prendre l’engagement de louer? J’ai demandé à deux inspecteurs des impôts et ils m’ont dit oui. peut-on également déduire des revenus fonciers pendant le vefa les intérêts d’un prêt in fine destiné à l’achat? merci de vos réponses
2010-04-12 15-36
Comment from: defisc
attention, la loi stipule clairement qu’il n’est pas possible de louer en Scellier à un ascendant ou un descendant (parents, grands parents, enfants, etc.) Il vous est donc impossible de louer votre bien à vos enfants même si ils ne font pas partie de votre foyer fiscal.
2010-04-21 11-12
Comment from: Bel yannick
Merci pour vos renseignements judicieux,mais vous est il possible de m’éclairer sur un point.Est il possible de sortir du dispositif Scellier avant termes sans perdre les deductions acquises (ex: sortie au bout de cinq ans pour mutation). MERCI pour toutes réponses
2010-06-10 16-21
Comment from: MORIN
Le N°6 est inexact, en effet vous dites que l’option fiscale se choisit au moment de la déclaration, or il serait déjà trop tard ! Le choix de l’option fiscale se fait au plus tard a la livraison du bien puisque c’est a ce moment que vous devrez déterminer le prix des loyers et vérifier les ressources du locataire…
2010-06-24 11-19
Comment from: loi scellier social
Un grand remerciement pour tout ces détails et bravo pour votre blog !
2010-12-09 15-30
Comment from: BIAGIOLI
En VEFA peut on deduire les intêrets versés avec les remboursementsdu crédit effecutés pendant la construction selon l’avancement des travaux alors que l’appartement sera livré l’année suivante.
2012-01-15 18-51
Comment from: TISSOT
Bonjour, Nous nous permettons de vous demander votre avis concernant la volonté de M. Hollande de passer le plafond à 10000 euros : pensez-vous que cela puisse être appliqué rétroactivement? Nombreux sont les professionnels de l’immobilier expliquant, qu’il est encore temps d’investir en Scellier mais ils ne parlent jamais d’une possible rétroactivité comme si celle-ci était impossible!
Nous avons suivi beaucoup de débats et de consulté la presse mais le sujet est très peu abordé et surtout cette question de la rétroactivité n’a jamais été posée à F.Hollande lors des grandes audiences télévisées. Il est donc difficile de savoir si le nouveau gouvernement irait jusqu’à instaurer une loi avec rétroactivité fiscale concernant le calcul du plafond des niches fiscales. Pourriez-vous nous donner votre avis à ce sujet?
Personnellement, nous nous posons la question et nous avons des craintes. En effet, nous avons réalisé deux investissements Scellier intermédiaire en 3 ans, en respectant les contraintes en échange de l’avantage fiscal. Pour le deuxième investissement Scellier, la banque ne nous a donné son accord que grâce à la défiscalisation, sinon nous dépassions de trop le plafond d’endettement… Nous n’avons donc pu réalisé cet investissement uniquement parce qu’il pouvait se faire en défiscalisation, sinon nous n’aurions rien fait ou choisit un investissement ne rentrant pas dans le calcul des niches…Et aujourd’hui, diirez-vous que l’on risque de nous changer les règles rétrospectivement?
Ceci serait une vraie trahison pour tous ceux ayant réalisé plusieurs investissements défiscalisant (et il y en a beaucoup), qui certes, gagnent bien leur vie mais qui ont investi selon des règles en vigueur et participent d’une part, à la création de logements et d’autre part, au dynamisme du bâtiment ainsi qu’ aux recettes fiscales liées aux constructions (TF, diverses taxes PC). Si on fait la somme des 2 investissements Scellier nous dépasserons déjà les 10000 euros (sans compter que nous ne pourrons plus, par ailleurs, bénéficier des aides pour le travail à domicile et garde d’enfants) et s’il y a rétroactivité pour le calcul du plafond, nous ne pourrions donc pas bénéficier de l’avantage promis pour le deuxième investissement Scellier!
Naturellement, nous avons plusieurs raisons de penser que la rétroactivité ne sera pas de mise pour protéger les investissements réalisés avant l’éventuelle promulgation de la loi comme c’est habituellement le cas. En effet, iors des baisses successives du plafond des niches, il a toujours été prévu de ne pas appliquer la rétroactivité et d’exclure les investissements réalisés antérieurement. Par ailleurs, le sénat, alors de gauche, aurait déjà demandé en fin 2011 à plafonner les niches à 10000 euros mais là aussi sans rétroactivité De plus, F.Hollande, lors de la campagne, a promis la non rétroactivité fiscale aux entrepreneurs mais est-il du même avis pour les particuliers?
Même si tout porterait à penser qu’il y aura des dispositions, la rétroactivité fiscale étant juridiquement possible, rien ne nous dit que la gauche n’en usera pas…
Il serait vraiment souhaitable qu’il n’y ai plus de rétroactivité fiscale, qu’en pensez-vous? Pour les citoyens Français, ce serait en tout cas un signe fort de stabilisation de la norme fiscale dans notre pays et, pour reprendre le rapport Fouquet , cela serait aussi un signe fort pour les étrangers « Il est certain que pour l’image de la France vue de l’extérieur, la consécration constitutionnelle du principe de non-rétroactivité de la loi fiscale apporterait l’image d’une sécurité accrue pour les investisseurs étrangers".
Merci de nous donner votre avis sur le risque de rétroactivité et ne diriez-vous pas qu’il serait risqué de recommander l’achat d’un deuxième Scellier avec ce risque?
Cordialement C.TISSOT
2012-05-17 23-16
Comment from: TISSOT
Bonjour,
Quand vous dites de se méfier de la baisse du plafond des niches, je ne comprends pas vraiment…? En effet, actuellement le calcul du plafond se fait en fonction du plafond de l’année d’investissement. Logiquement si on connait le plafond de l’année d’investissement on ne peut avoir de surprise. Si des investissements ont été réalisés à des années différents donc avec des plafonds différents, le fisc applique les différents plafonds voir le BO 5 B-19-10. Le risque éventuel serait une instauration rétroactive du nouveau plafond sans tenir compte du plafond en vigueur l’année d’investissement et donc de remmettre en cause le mode de calcul du BO 5 B-19-10. Melenchon président avait promis la rétroactivité fiscale mais avec le PS on peut espérer qu’ils n’iront pas jusque là…
Pour le reste de vos observations, je suis 1000 fois d’accord et cela a souvent été occulté… Cdt
C.TISSOT
2012-05-25 14-11
Comment from: philippe
Bonjour J’ai trouvé à acheter un appartement loi scellier intermédiaire que son propriétaire doit revendre. Pourrais je reprendre son dispositif à mon compte et ainsi beneficier des reductions d’impots ? Merci du retour
2015-02-15 07-55