Pour ceux qui me l'ont demandé... et les autres que ça peut intéresser... voici un petit résumé ce que j'ai appris en matière de crédit immobilier après avoir réalisé quelques opérations ces dernières années...

Commençons pour les lieux communs (les choses croustillantes viennent après):

  • Le taux de crédit qui vous sera octroyé dépend avant tout de la durée de votre emprunt (plus vous emptruntez sur une longue durée, plus le risque que vous ne remboursiez pas est grand, plus le taux est elevé).
  • Le taux dépend aussi de la "qualité" de votre dossier, en particulier du risque de défaillance. Si vous êtes fonctionnaire, c'est mieux que salarié en CDI, ce qui est mieux que salarié en CDD, etc.
  • Le taux peut varier énormément d'une banque à l'autre.
  • Vous pouvez faire appel à un courtier en crédit qui est censé trouver le meilleur taux pour vous.

Maintenant, les choses un peu plus subtiles:

  • Les courtiers en crédit n'ont pas forcément les meilleurs taux!
  • Demandez une proposition à 10 banques différentes si nécessaire! En général c'est à la 8e ou 9e que vous obtenez un taux qui sort du lot!
  • Demandez une "délégation d'assurance" concernant l'assurance décès/invalidité. Cette assurance est obligatoire mais il n'est pas obligatoire de prendre celle de votre banque. La banque va typiquement vous proposer une assurance à 0,35% alors qu'un assureur externe peut vous proposer 0,08% (si vous êtes non fumeur), ce qui réduit d'autant votre taux de crédit.
  • Il n'est pas forcément nécessaire d'avoir un fort apport personnel si vous avez des revenus suffisants pour rembourser beaucoup tous les mois. En fait, il est possible d'obtenir un financement se montant à 110% du montant du bien acheté. Les 10% supplémentaires servent à payer les frais de notaire...
  • Selon l'adage, "on ne prête qu'aux riches". La réalité c'est que moins vous avez besoin du prêt, plus on vous propose des conditions intéressantes pour que vous le preniez quand même. Adoptez une attitude "j'en ai pas besoin" autant que possible. Par exemple en indiquant "qu'à ce taux là" vous allez casser votre contrat d'assurance vie pour minimiser la nécessité d'emprunter.

Et maintenant... les vrais bons plans:

  • Une banque qui ne vous a pas encore comme client sera prête à perdre de l'argent sur le crédit immobilier si ça lui permet de vous faire venir chez elle et qu'elle entrevoit qu'elle va pouvoir vous vendre plein de services maison par la suite (à commencer vien sûr par un compte courant et tous les frais qui s'y rapportent...) -- jouez en!
  • Le taux dépend de la durée... renseignez vous sur les possibilités d'allonger la durée du prêt en cours de prêt... sans pour autant augmenter le taux du prêt.
  • Décomposez votre prêt en plusieurs! Par exemple, au lieu d'emprunter sur 20 ans, empruntez une certaine somme sur 10 ans à taux réduit et emptruntez le reste sur 20 ans. Pendant les 10 premières années, vous ne remboursez pas le second prêt, vous payez seulement des intérêts (prêts gigogne). En ajustant bien l'opération, votre mensualité sera constante sur 20 ans, mais vous payerez moins que si vous aviez pris un seul prêt sur 20 ans! Celà s'appelle un lissage de prêt.
  • Poussez le vice jusqu'à 3 ou 4 prêts imbriqués: 5 ans, 10 ans, 15 ans et 20 ans par exemple.
  • Les taux varient selon la banque et la durée: vous pouvez prendre les différents prêts dans des banques différentes si c'est plus avantageux... en tout cas, c'est un élément de négociation.

Pour finir, n'oubliez pas:

  • De négocier les frais de dossier en faisant jouer la concurrence entre les banques.
  • De négocier les pénalités de remboursement anticipé... (à priori en les supprimmant totalement).

Voilà, en appliquant toutes ces techniques, vous pouvez facilement passer, par exemple, d'un taux annuel de 4,5%/an à 3%/an... mais évidemment, ça va vous prendre un peu de temps de négociation!

Comments from long ago:

Comment from: options binaires

Merci pour cette étude afin de d’obtenir le meilleur taux de crédit immobilier. Je pense que ça peut m’aider pour projet de terrain de construction

2011-07-07 20-56

Comment from: Louise T

Trè_s bon article, avec de bonnes techniques qui, j’espère, me permettront d’emprunter moins cher…!

2011-12-07 10-32

Comment from: Julien

Très bon article, et pour ceux qui veulent investir, avec les taux relativement bas, c’est le moment.

2013-03-12 12-42