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Si, comme moi, vous vous êtes intéressés au dispositif, différents commercialisateurs de produits divers vous ont probablement vantés les mérites de la loi Scellier, parfois en contredisant leurs confrères/concurrents, parfois en omettant certains détails.

Pour commencer, sachez que le texte de loi officiel est disponible et pas si difficile que ça à lire. Vous trouverez le PDF ici: Loi Scellier - Bulletin Officiel des Impots du 15 mai 2009.

Ensuite, voici quelques points importants souvent passés sous silence:

Suite:

1. Il y a des zones à risque! Des zones dans lesquelles on a déjà construit tellement d'immobilier pour les programmes de défiscalisation précédents (Perrisol, Besson, Robien, Borloo, etc.) qu'on ne trouve plus de locataires. N'achetez pas n'importe où!
2. La réduction d'impôt ne commence que l'année de livraison de l'apprtement. Vous avez 1 an après la livraison pour trouver un locataire.
3. En achetant dans un immeuble construit spécialement pour des investisseurs Scellier, vous êtes à peu près sûrs de sur-payer votre appartement (jusqu'à 30%). De manière générale, rappelez vous que la plus value, dans l'immobilier, est faite sur le prix d'achat, pas sur le prix de revente! Essayez de bien acheter afin de faire un bon placement avant d'essayer de faire une bonne défiscalisation!
4. Si vous avez "la chance" de pouvoir (devoir) défiscaliser plus que les 300.000 € du plafond Scellier, sachez que c'est un plafond annuel. Vous pouvez reinvestir 300.000 € l'année prochaine et ainsi de suite jusqu'en 2012. Réfléchissez avant d'acheter un bien à 450.000 € sur une seule année.
5. Il se peut toutefois que le prix au mètre carré soit bien meilleur au delà de 300 k€. Dans ce cas, sachez que vous pouvez l'acheter en indivision ou dans une SCI (Société Civile Immobilière) avec quelqu'un qui ne fait pas partie de votre foyer fiscal, et à ce moment là, chacun peut bénéficier du plafond de 300 k€. Vous pouvez par exemple faire 300+150 ou 200+250, etc.
6. Vous n'avez besoin de faire le choix définitif entre Scellier et Scellier Social qu'au moment de la déclaration d'impôt concernant la première année de location.
7. Plutôt que d'acheter une "queue de programme" immobilier dont personne ne veut (généralement à juste titre) afin de défiscaliser à tout prix en 2009, sachez qu'il existe à ce jour 5 SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) "Scellier" qui vous permettent de bénéficier de la réduction d'impôt dès l'année de souscription (2009 en l'occurrence), c'est-à-dire comme si vous achetiez un bien immobilier livré la même année.
8. Même si la loi ne peut pas être changée rétroactivement pour vous enlever votre avantage fiscal au cours des 9 à 15 années prévues pour la défiscalisation, rien ne guarantit que le plafond des niches fiscales ne sera pas abasissé progressivement au fil du temps, ou que, pire, notre gouvernement ne finisse pas par instaurer un impôt minimum! (N'oublions pas que 1:nous sommes dans un pays fondamentalement socialiste et que 2:c'est la crise, l'état à besoin d'argent comme rarement avant).
9. N'oubliez pas: il s'agit d'une réduction d'impôt et non pas d'un crédit d'impôt. Si votre impôt devient inférieur au montant de la défiscalisation, le fisc ne vous rembourse pas la différence! Vous pouvez néanmoins reporter le solde pendant 6 ans.
10. N'oubliez pas non plus: ce n'est pas parce que le plafond de loyer est à 17€/m² par exemple que vous pourrez forcément louer à ce prix là! Dans la plupart des cas, les prix du marché locatif sont en deçà des plafonds... sauf à Paris intra muros, et là, inversement, acheter à plus de 6.000 € le m² pour faire du Scellier n'a pas de sens (sauf évidemment si vous avez des projets tels que loger vos enfants dans l'appart au terme de la défiscalisation).

Si vous êtes tombés sur d'autres subtilités cachées du dispositif Scellier, subtilités que l'on trouve rarement sur les plaquettes et simulations alléchantes des vendeurs, merci de partager!